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关于执行“唯一住房”的若干问题

导言

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。执行房产的意义在于以房屋的对应价值偿还被执行人的金钱之债，然而仅能“查封”却不能进行房屋价值的变现，也就不存在执行的意义，也就等同于不能执行。所以才有“唯一住房不可执行”的说法的流行。然而这里所说的“生活所必须的居住房屋”并不能与“唯一住房”划等号，二者的意义是不同的。因此“唯一住房”并不是不可执行的。
“唯一住房”的执行可行性是确定的，但是在执行过程中相较非“唯一住房”的执行存在一些差别的，本人总结归纳了较为常见的问题：

Q1什么样的“唯一住房”可被执行？

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议规定》）明确了被执行人唯一住房可以强制执行的法定情形。
1、对被执行人有扶养义务的人，此处的“扶养”是广义的扶养，包括对被执行人有扶养（如配偶）、抚养（如父母）、赡养（如子女）义务的人，名下若有其他可以满足生活必需标准的房屋时，被执行人名下的唯一住房可供执行。由此可推知，如果被执行人是老人，其子女名下有其他住房，也即被执行人的扶养人名下有可满足生活需要的住房，在这种情形下，该“唯一住房”也是可以执行的；如果被执行人的被扶养人还有其他扶养人的，其他扶养人名下有可供该被扶养人使用的住房，例如，被扶养人为老人的，还有其他扶养人子女；被扶养人是子女的，该子女除被执行人外还有其他可提供住房的监护人。
2、执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房产，致使目前将要执行的房产成为其“唯一住房”。被执行人做出的恶意转让财产的行为时间必须是在执行依据生效后，若是在此之前转让其他房产依然可以算作是唯一住房。被执行人转让房屋的行为侵犯了司法尊严和债权人的债权，此时法院可以不再保障被执行人的居住权，从而直接执行其唯一住房。
3、被执行人名下该“唯一住房”明显超过最低生活需求，面积超过当地廉租住房保障面积标准过多。债务人不应当享受过高的生活标准，其财产在保障基本生活的前提下，应优先偿还其债务。
综上，可执行的“唯一住房”首先是“居住”使用的房屋，如果是商用房屋的话，则不当做“唯一住房”来对待；其次，该房屋超出了生活必要标准，明显超出最低需求。另外，被执行人及其被扶养人的唯一合理可生活居住房屋。

Q2什么样的“唯一住房”不可被执行？

法律规定唯一不能够对“唯一住房”进行执行的情形是参照设定抵押房产的执行来推知的。依据《最高院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第六条“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出”。排除前文所述可别被执行的情形后，被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的情况。低保的被执行人脱离该“唯一住房”后无力支持其他房屋的租金也无法另寻其他途径解决住房问题的，则该“唯一住房”不能够进行执行。

Q3存在抵押的“唯一住房”如何执行？

依据《最高院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》被执行人已经设定抵押的房屋是可以进行执行的。在裁定拍卖、变卖或抵押后，应当给予被执行人及其扶养人6个月的宽限期。宽限期内，不得对被执行人及其扶养人强制迁出。宽限期满后，若被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出的裁定，并予以执行。

Q4执行“唯一住房”后，被执行人与被执行人的被扶养人生活问题应如何处理？

强制迁出时，被执行人及其家属无法自行解决住房问题的，也可依据《异议规定》第二十条第三款之规定办理。经人民法院查证属实的，可由申请执行人按当地廉租住房保障面积标准先为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，已经产生的租金可以从变价款中扣除或者申请人可向被执行人收取租金。另外，房屋进行拍卖、变卖或抵债后，应统一参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年的租金，具体扣除金额是五年还是八年的租金由法官自由裁量。
这种情况下被执行人的居住问题已经得到了解决，执行房屋也不会侵犯其居住权，此时唯一住房可以执行。

Q5“唯一住房”为夫妻共同财产的应如何处理？

房屋为不动产，具有不可分割的属性。在该唯一住房的处理中，非被执行人的夫妻一方在该房产拍卖中享有优先受偿权，且在拍卖所得价款中保留其应有的份额，以保障其生活必须。

结论

笔者认为：保护被执行人的居住权，并不代表保证被执行人的房屋所有权，可以以租赁的形式保证被执行人的所有权。同时，“唯一住房”的执行也可督促被执行人积极履行判决的法律义务。综上所述，在妥善解决了被执行人及其被扶养人的必需住房问题的前提下“唯一住房”是可被执行的。

2018-07-10

主要联系人

高原

实习律师

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